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LA SAUVEGARDE DES COMMERCES

Le principe de liberté du commerce et de l’industrie
Le principe de la liberté du commerce et de l’industrie s’oppose à ce que les personnes privées voient leurs activités concurrencées par des personnes publiques, seule l’existence d’un service public peut justifier une telle entorse à la libre concurrence.

La loi des 2 et 17 mars 1791 pose les conditions pour la création d’un service public industriel et commercial résultent de la jurisprudence du Conseil d’Etat.
Pour qu’une commune puisse intervenir dans le domaine économique directement et sans qu’un texte le prévoie expressément, le Conseil d’Etat exige qu’existent un intérêt public et des circonstances locales particulières. Ces circonstances locales vont essentiellement résulter d’une carence o­u d’une insuffisance de l’initiative privée et donc des besoins non satisfaits de la population locale.

Ces principes sont pour l’essentiel repris par les règles communautaires que les notaires connaissent pour les pratiquer dans le cadre des aides aux entreprises.

La zone de protection du commerce de proximité
Pour adopter valablement la zone de protection (périmètre de sauvegarde) du commerce et de l’artisanat de proximité, le maire doit soumettre pour avis un projet de délibération du conseil municipal à la chambre de commerce et d’industrie et à la chambre des métiers et de l’artisanat dans le ressort desquelles se trouve la commune.

Par ailleurs, ce projet de délibération doit être accompagné du projet de plan délimitant le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité et d’un rapport analysant la situation du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur de ce périmètre et les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale.

En l’absence d’observations de la chambre de commerce et d’industrie et de la chambre des métiers et de l’artisanat dans les deux mois de leur saisine, l’avis de l’organisme consulaire est réputé favorable.
Une fois l’avis obtenu, le conseil municipal délibère et, après exécution des mesures de publicité prévues par le Code de l’urbanisme, le droit de préemption sur la cession des fonds commerciaux, des fonds artisanaux, des baux commerciaux et des terrains portant ou susceptibles de porter des commerces (d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m²) entre en vigueur sur le territoire communal.

La rétrocession des terrains, fonds et baux préemptés
La commune doit, dans le délai d’un an, à compter de la prise d’effet de la cession, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné.

L’acte de rétrocession prévoit les conditions dans lesquelles il peut être résilié en cas d’inexécution par le cessionnaire du cahier des charges.
Le bénéficiaire est choisi après la mise en place d’une procédure destinée à donner une publicité permettant la proposition d’offres concurrentes.

Les notaires sont rompus aux questions relatives à la rétrocession des fonds, baux ou terrains préemptés.
Ils sont notamment vigilants sur les points suivants : vérification des conditions de la préemption et de rétrocession, rédaction du cahier des charges.
Enfin, ils s’attachent aux délicates questions rédactionnelles trop souvent négligées en amont, en cas de résiliation pour inexécution des conditions. Le notaire vous apporte ainsi la garantie rédactionnelle.

L’exercice du droit de préemption
Lorsqu’elle est saisie d’une déclaration préalable d’aliénation d’un fonds commercial, d’un fonds artisanal, d’un bail commercial ou d’un terrain portant ou destiné à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m², la commune doit décider dans les deux mois de renoncer ou de préempter.

La préemption s’exercera soit aux prix et conditions de la déclaration préalable, ou bien la commune pourra offrir l’acquisition à un prix différent mais qui ne sera pas déterminé par elle (contrairement à la procédure applicable en droit de préemption urbain), le juge de l’expropriation étant systématiquement saisi si le contenu de la déclaration est refusé

Bien que nouveau, ce droit de préemption reprend les techniques de tous les droits de préemptions.

Les questions sur le sujet sont très habituellement traitées par les notaires que ce soit au service du particulier ou des collectivités locales.

La préemption de tous les immeubles commerciaux
A la différence du droit de préemption destiné à la sauvegarde du commerce de proximité, l’exercice du droit de préemption sur des immeubles commerciaux ne peut être mis en œuvre par toute commune.

En effet, seules les communes disposant d’un plan local d’urbanisme ou d’une carte communale (pour ces dernières, l’objet du droit de préemption doit être indiqué au moment de son institution) et pouvant donc instituer le droit de préemption urbain peuvent exercer leur prérogative à l’occasion de la vente d’un immeuble supportant un commerce (autre qu’un terrain portant ou susceptible de porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m², ces immeubles étant concernés par le droit de préemption en secteur de sauvegarde du commerce de proximité depuis la loi du 4 août 2008) afin d’entreprendre des opérations d’aménagement ayant pour objet d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques.

Le sujet est d’application quotidienne pour les notaires. Ils ont une réelle expertise en la matière.

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